Réglementation immobilière

Diagnostics: constituer le dossier du logement

Le vendeur fait réaliser les diagnostics qui s’appliquent à son bien et les réunit dans le dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse puis à l’acte de vente. Selon les cas, le dossier comprend le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état amiante, les diagnostics gaz et électricité pour les installations anciennes, l’état relatif aux termites dans les zones concernées, l’assainissement non collectif, l’état des risques et le diagnostic bruit. Les durées de validité diffèrent: vérifiez chaque document avant la mise en vente. La liste officielle est détaillée par Service-Public: diagnostics immobiliers en cas de vente.

DPE et audit énergétique

Le DPE informe sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Il doit être établi par un diagnostiqueur certifié et son classement figure dans les annonces concernées. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul est passé de 2,3 à 1,9. Un DPE établi antérieurement peut rester valable; une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement lorsque le logement est concerné, sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Le ministère explique cette évolution et les dates d’application dans son communiqué sur le calcul du DPE en 2026.

Pour la vente en France métropolitaine, un audit énergétique réglementaire complète le DPE pour certaines maisons individuelles et certains immeubles détenus par un propriétaire unique: depuis 2025, les logements classés E, F ou G sont concernés; la classe D entrera dans le dispositif en 2034. Cette règle ne s’applique pas de la même façon à un appartement vendu dans une copropriété. La fiche Service-Public sur l’audit énergétique précise le champ à vérifier.

Vendeur: informer clairement et préparer la vente

Rassemblez les titres, plans, factures et garanties disponibles, les diagnostics à jour, ainsi que les documents sur les travaux et sinistres connus. Les caractéristiques, le prix, la surface et les informations de copropriété doivent être cohérents entre l’annonce et le dossier remis à l’acquéreur. Le notaire vérifie les pièces nécessaires et adapte la promesse à la situation du bien; une estimation de prix ne remplace pas ces contrôles.

Acheteur: lire les pièces avant de s’engager

Avant de signer, rapprochez les diagnostics de votre projet de travaux et de votre budget, vérifiez les limites et surfaces annoncées, et demandez les justificatifs des travaux importants. La promesse peut prévoir des conditions adaptées à l’opération; lorsque l’achat est financé par un prêt, la condition suspensive de prêt obéit à des règles spécifiques. Le notaire explique les étapes, le délai de rétractation et les clauses utiles à votre dossier (repères des Notaires de France).

Appartement en copropriété: surface et pièces collectives

Pour la vente d’un lot de copropriété, la superficie privative dite « loi Carrez » doit être indiquée dans les conditions prévues par les textes. Elle ne correspond pas nécessairement à la surface habitable: certaines surfaces et hauteurs ne sont pas comptées. Demandez le mesurage et faites confirmer les conséquences d’un écart par le notaire.

Les documents de copropriété donnent notamment accès au règlement, aux procès-verbaux d’assemblées générales, aux charges, aux travaux votés ou envisagés, aux impayés et au fonds travaux lorsqu’il existe. Ils aident à comprendre les dépenses futures et les règles d’usage de l’immeuble. La liste des pièces à remettre est précisée par Service-Public: acheter un logement en copropriété.

Risques et situation du terrain

L’état des risques est établi à partir de l’adresse et des zonages applicables. Il peut couvrir des risques naturels, miniers ou technologiques, le radon, les sols, le recul du trait de côte ou d’autres informations réglementaires. Il doit être actualisé dans les délais prévus et remis dès la première visite lorsque le bien est concerné. Consultez Géorisques et le service ERRIAL pour rechercher les informations à l’adresse.

Questions fréquentes